Die beiden haben mir extrem schnell weitergeholfen, vielen Dank!
Off-Market-Buy-Side für Dortmunder Zinshäuser
MFH verkaufen Dortmund – Insider-Direktankauf durch lokale Investorenkreise
P1 Immo bündelt das Eigenkapital Dortmunder Bestandshalter, ehemaliger Hoesch-Familien und Ruhrgebiets-Family-Offices. Wir kaufen Off-Market in Hörde-PHOENIX, Kaiserstraßenviertel, Westfalendamm und Eving – mit klarer Faktor-Range, ohne Datenraum-Theater.
EigenkapitaldealNDA-geschützte AnbahnungClosing in 5 Wochen
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Was für eine Immobilie möchten Sie verkaufen?
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So funktioniert der Verkauf
In 4 einfachen Schritten zum Verkauf Ihrer Immobilie
1
Vertrauliche Erstansprache
Sie senden uns Eckdaten unter NDA: Lage, Wohn- und Gewerbeanteile, IST-Mieten, Baujahr, letzte größere Capex-Maßnahmen. Keine Maklermappe, kein professionelles Exposé – ein Excel-Datenblatt genügt für die erste Hurdle-Rate-Prüfung.
2
Faktor-Indikation aus dem Investorenkreis
Wir spiegeln Ihr Objekt gegen vergleichbare Off-Market-Closings 2024 bis 2026 in derselben Mikrolage und ermitteln Faktor und BAR. Die Range stimmen wir mit zwei bis drei Co-Investoren aus unserem festen Dortmunder Kreis ab.
3
Bindendes Term Sheet
Nach einer kompakten Objektbegehung – Heizzentrale, Treppenhaus, ein bis zwei Beispielwohnungen – erhalten Sie ein Term Sheet mit Faktor, Capex-Annahme, Stichtag und Auszahlungsmodalität. Keine Bedingung Finanzierung, keine Bedingung Investment Committee.
4
Closing & Auflassung
Beurkundung über unser Hausnotariat in Dortmund-Mitte. Kaufpreiszahlung üblicherweise zwei bis drei Wochen nach Auflassungsvormerkung. Sie haben Bargeld auf dem Konto, bevor das Grundbuchamt die Umschreibung abschließt.
Sie haben schon genug Infos? Dann springen Sie direkt ins Formular und schildern kurz Ihre Situation.
Warum direkt an uns verkaufen?
Kein Makler, kein Stress – Ihre Vorteile im Überblick
Lokales Familienkapital statt Fonds
Hinter unseren Ankäufen stehen keine internationalen Opportunity-Fonds mit IRR-Zwängen, sondern Dortmunder Bestandshalter und Familienkapital aus dem ehemaligen Hoesch- und Brauerei-Umfeld. Diese Halter denken in Generationen, nicht in Fondslaufzeiten – und zahlen für stabile Bestände andere Faktoren als ein 7-Jahres-Vehikel.
Mikrolagen-Faktor statt Stadt-Durchschnitt
Wir bewerten Hörde-PHOENIX nicht wie Hörde-Bahnhof und das Kaiserstraßenviertel nicht wie das Klinikviertel. Unsere Faktor-Range orientiert sich an Straßenzügen und Hausnummernblöcken – das macht zwischen 14 und 22 einen Unterschied von mehreren Hunderttausend Euro auf einem 16-WE-Bestand aus.
Capex-Logik offen kalkuliert
Sanierungsstau, GEG-Pflichten, ungemoderne Stränge oder veraltete Heizanlagen schreiben wir mit konkretem Euro-Betrag in die Bewertungsmatrix – nicht als pauschalen Abschlag. Sie sehen, mit welchem Capex pro Quadratmeter wir rechnen, und können diese Annahmen sachlich diskutieren.
Off-Market im engsten Sinn
Ihr Objekt taucht zu keinem Zeitpunkt in einem Investmentportal, einem Maklertool oder einer Bieterrunde auf. Die Anbahnung läuft ausschließlich zwischen Eigentümer, P1 Immo und maximal zwei vertrauten Co-Investoren – alle unter NDA, niemand sonst hört vom Vorgang.
Mietharmonisierung statt Mietverdrängung
Was wir suchen: Bestände mit IST-Mieten 15 bis 30 Prozent unter Mietspiegel, regelmäßige Anpassung über §558 BGB, keine Eigenbedarfsmodelle, keine Aufteilung. Diese Strategie sichert Cashflow-Wachstum ohne juristische Konflikte – und das wiederum hebt den Einstiegsfaktor, den wir Ihnen zahlen können.
Direkter Draht zum Entscheider
Sie verhandeln nicht mit einem Akquisiteur, der erst rückkoppeln muss. Hendrik Poddig zeichnet jede Indikation persönlich, das Term Sheet kommt aus erster Hand, und auch beim Notartermin sitzt der wirtschaftlich Berechtigte am Tisch – kein Strohmann, kein vorgeschobenes Vehikel.
Warum nicht über einen Makler verkaufen?
Der direkte Weg ist oft der bessere
Makler vs. Direktankauf
- Geschlossener Kreis aus 2 bis 3 lokalen Bestandshaltern (statt: Bieterverfahren mit 8 bis 15 Investoren-Touchpoints)
- Verkäufer trägt 0 Euro Vermittlung (statt: Maklerprovision regelmäßig 3,57 Prozent vom KP)
- Direktentscheidung am Tisch, kein Gremium (statt: Datenraum, Q&A-Listen, mehrwöchiges Investment Committee)
- Eigenkapital-Closing ohne Finanzierungsbedingung (statt: Käufer mit Finanzierungsvorbehalt und Due-Diligence-Outs)
- Nullsichtbarkeit, NDA von der ersten Mail an (statt: Vermarktung über Investmentportale wird im Markt sichtbar)
Nutzen Sie das Mehrschritt-Formular für eine diskrete Anfrage ohne lange Vorbereitung.
Was unsere Kunden sagen
Echte Erfahrungen – verifizierte Google Bewertungen
Häufig gestellte Fragen
Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Immobilienverkauf
Wer steht konkret hinter dem Direktankauf in Dortmund?
Hinter P1 Immo bündelt sich Dortmunder und Ruhrgebietskapital: zwei aktive Bestandshalter mit jeweils dreistelligem WE-Portfolio in Hörde, Hombruch und der City-West, ein Family Office aus dem ehemaligen Hoesch-Umfeld, das Industrieerlöse seit drei Generationen in Wohnimmobilien überführt, sowie Eigenkapital aus zwei Dortmunder Mittelstandsfamilien aus Brauerei- und Logistikkontext. Die Käuferschaft ist persönlich greifbar – Hendrik Poddig stellt sie Ihnen auf Wunsch beim Erstgespräch namentlich vor.
Welche Faktoren rufen Dortmunder Mikrolagen 2026 konkret auf?
Wir zahlen aktuell folgende Range, jeweils auf Jahresnettokaltmiete: Hörde-PHOENIX-Seeufer 20 bis 22, Kaiserstraßenviertel und Kreuzviertel 19 bis 21, Westfalendamm und Klinikviertel 18 bis 20, Hombruch und Aplerbeck 17 bis 19, Brackel und Wickede 16 bis 18, Eving und Westerfilde 14 bis 16, Innenstadt-Nord rund um den Borsigplatz 13 bis 15. Die finale Zahl hängt von Mietausnutzung, Capex-Bedarf und Energieausweis ab – die Bandbreite ist aber klar gezeichnet.
Wie schnell läuft eine typische Transaktion bei Ihnen ab?
Ein 2025 in Hörde abgewickelter Fall: Erstkontakt am 12. März, NDA und Datenblatt am 14. März, mündliche Faktor-Indikation am 17. März, Begehung am 24. März, Term Sheet am 28. März, Beurkundung am 17. April, Auszahlung am 6. Mai. Das ist kein Schnellschuss-Closing, sondern eine professionell strukturierte Off-Market-Transaktion. Vier bis sechs Wochen vom Datenblatt bis zur Beurkundung sind realistisch, fünf Wochen sind unser Mittelwert.
Was suchen Sie konkret an Dortmunder Bestandsobjekten?
Unsere harte Buy-Box: 8 bis 40 Wohneinheiten, Baujahr 1900 bis 1985, IST-Mieten mindestens 12 Prozent unter Mietspiegel, Vermietungsstand mindestens 90 Prozent, kein struktureller Leerstand. Aufgewertet wird, wenn das Objekt Mietharmonisierungs-Potenzial bietet, in einem Quartier mit demographischer Stabilität liegt und Capex pro Quadratmeter unter 350 Euro kalkulierbar bleibt. Reine Aufteilungs-Cases, Bauträger-Fälle oder Kernsanierungs-Risiken jenseits 600 Euro pro Quadratmeter sind nicht unsere Buy-Box.
Wie behandeln Sie Cap-Rate, BAR und Hurdle Rate in Ihrer Indikation?
Wir kommunizieren die Bewertung sowohl als Faktor als auch als Bruttoanfangsrendite – beides ist mathematisch identisch, aber Verkäufer denken in Faktoren, Investoren in BAR. Unsere interne Hurdle Rate liegt 2026 bei BAR mindestens 4,8 Prozent in A-Lagen und mindestens 6,2 Prozent in C-Lagen, jeweils nach Capex-Bereinigung. Cap-Rate-Berechnungen mit Net Operating Income legen wir auf Wunsch ebenfalls offen, das ist bei institutionellen Verkäufern der gewohnte Maßstab.
Dann können Sie jetzt direkt die Anfrage starten – wir melden uns mit einer realistischen Ersteinschätzung zurück.
MFH-Direktankauf Dortmund aus Investorenperspektive – Faktoren, Closings, Käuferkreis 2026
Dortmund ist 2026 einer der spannendsten Zinshausmärkte Deutschlands – nicht trotz, sondern wegen seines durchlaufenden Strukturwandels. Während überregionale Investoren noch Stahlstadt-Klischees abarbeiten, kaufen Dortmunder Bestandshalter, Hoesch-Familienerben und Ruhrgebiets-Family-Offices längst gezielt Mehrfamilienhäuser zwischen Hörde, Kreuzviertel und Hombruch. Diese Insider-Käuferschaft denkt anders als ein anonymer Fonds: Sie kennt die Mikrolagen straßenzuggenau, akzeptiert lokale Sanierungsspezifika und zahlt einen Aufschlag für Bestände mit echter Generationen-Halteperspektive. P1 Immo organisiert genau diese Käuferseite. Diese Seite ist daher nicht für Eigentümer geschrieben, die noch über das Ob nachdenken, sondern für Verkäufer, die wissen wollen, mit wem sie es konkret zu tun haben, welche Faktoren in welcher Mikrolage realistisch sind und wie ein Off-Market-Closing in Dortmund mechanisch abläuft.
Dortmunder MFH-Investorenmarkt 2026 – wer kauft hier wirklich
Der Mythos vom anonymen Großinvestor hält sich hartnäckig, deckt sich aber nicht mit den Dortmunder Grundbuchrealitäten. Über 70 Prozent der MFH-Transaktionen oberhalb von einer Million Euro werden 2025 und 2026 in Dortmund von vier Käufergruppen abgewickelt: Erstens lokalen Bestandshaltern mit zwischen 50 und 600 Wohneinheiten Eigenbestand, oft in zweiter oder dritter Generation, mit Schwerpunkten in Hörde, Hombruch und der City-West. Zweitens Familienkapital ehemaliger Hoesch-, Phoenix- und Westfalenhütte-Erben, das nach den Werksverkäufen Mitte der 2000er Jahre in Wohnimmobilien diversifiziert wurde – diese Halter denken in 30- bis 50-Jahres-Perspektiven. Drittens Family Offices aus dem weiteren Ruhrgebiet, insbesondere aus Bochum, Essen und dem Sauerland, die Dortmund als renditestarke Diversifikation ihres Heimatmarktes ansehen. Viertens, deutlich seltener, Spezialfondsstrukturen aus Düsseldorf und Köln, die Bestände meist gebündelt ab 30 Millionen Euro suchen. P1 Immo arbeitet ausschließlich mit den ersten drei Gruppen – Eigenkapitalkäufer mit lokaler Verwurzelung, ohne IRR-Zwang und ohne Aufteilungsfantasie. Verkäufer profitieren von dieser Käuferarchitektur doppelt: höhere Faktoren bei stabilen Beständen und Verzicht auf typische Fondsbedingungen wie Material-Adverse-Change-Klauseln, Earn-Outs oder Closing-Conditions in zweistelliger Anzahl.
Mikrolagen-Faktoren Dortmund 2026 – Straßenzug für Straßenzug
Dortmund wird im Investmentmarkt häufig als Stadt mit Faktor 17 bis 19 dargestellt. Diese Mittelwert-Sicht verschleiert die tatsächliche Spreizung. Hörde-PHOENIX-Seeufer entlang Phoenixseestraße, Hörder Bachallee und Phoenixplatz erreicht 20 bis 22, getrieben durch akademische Mieterklientel und einen anhaltenden Wohnflächenüberhang gegenüber dem Bestand. Kaiserstraßenviertel zwischen Kaiserstraße, Lange Straße und Heiliger Weg liegt bei 19 bis 21, Kreuzviertel rund um Möllerbrücke und Kreuzstraße ähnlich. Westfalendamm und Klinikviertel mit Nähe zu Universitätsklinikum und Westfalenstadion bewegen sich bei 18 bis 20. Solide Mittelstandsquartiere wie Hombruch entlang Harkortstraße und Aplerbeck rund um Schweizer Allee notieren bei 17 bis 19. Brackel, Wickede und Asseln pendeln zwischen 16 und 18. Eving entlang Evinger Straße und Westerfilde rund um Westerfilder Markt liegen bei 14 bis 16, dort dominieren Nachkriegsbestände der 1950er bis frühen 1970er. Innenstadt-Nord rund um Borsigplatz, Nordmarkt und Münsterstraße rangiert bei 13 bis 15 – wir kaufen dort selektiv, aber zu klar lagegerechten Faktoren. Mengede, Huckarde und Scharnhorst liegen je nach Adresse zwischen 14 und 17. Diese Range ist keine Modellannahme, sondern bildet die Bandbreite tatsächlich abgeschlossener Off-Market-Closings in unserem Investorenkreis ab.
Anonymisierte Beispiel-Closings 2025 bis 2026 – drei Strukturen aus dem Dortmunder Buch
Damit die Faktor-Range greifbar wird, hier drei Strukturbeispiele aus jüngsten Off-Market-Closings, vollständig anonymisiert. Beispiel eins: Gründerzeit-Achtfamilienhaus im Kreuzviertel, Baujahr 1908, 612 Quadratmeter Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete 78.400 Euro, IST-Miete rund 18 Prozent unter Mietspiegel. Übernommen Anfang 2025 zu Faktor 19,2, Kaufpreis 1,505 Millionen Euro, BAR 5,21 Prozent, Capex-Annahme 240 Euro pro Quadratmeter über fünf Jahre. Erstkontakt bis Beurkundung 38 Tage. Beispiel zwei: Sechzehn-Einheiten-MFH im Kreuzviertel-Süd, Baujahr 1962, 1.084 Quadratmeter Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete 94.560 Euro, vermietet zu 94 Prozent. Closing Mitte 2025 zu Faktor 19,0, Kaufpreis 1,797 Millionen Euro, BAR 5,26 Prozent. Erstkontakt bis Auszahlung 35 Tage. Beispiel drei: Zwölf-Einheiten-Bau in Eving, Baujahr 1971, 818 Quadratmeter, Jahresnettokaltmiete 67.200 Euro, hoher Modernisierungsstau (Heizung 1998, Fenster teilweise einfachverglast), Energieausweis Klasse F. Übernommen Q1 2026 zu Faktor 14,8, Kaufpreis 994.560 Euro, BAR 6,76 Prozent, Capex-Annahme 380 Euro pro Quadratmeter. Erstkontakt bis Beurkundung 41 Tage. Die drei Strukturen zeigen die Faktor-Spreizung im praktischen Vollzug: Mikrolage und Capex-Bedarf bestimmen den Multiplikator, der Erlös pro Wohneinheit liegt zwischen 82.000 und 188.000 Euro.
Was Dortmunder Investoren konkret suchen – die Buy-Box im Klartext
Unsere Käuferseite hat eine sehr konkrete Buy-Box, und wir kommunizieren sie offen, weil sie Verkäufer in der Vorqualifikation Zeit spart. Erstes Hauptkriterium: Bestände mit Mietharmonisierungs-Potenzial, also IST-Kaltmiete mindestens 12, idealerweise 18 bis 30 Prozent unter Mietspiegel-Vergleichsmiete. Diese Lücke lässt sich über §558 BGB in 12- bis 36-Monats-Schritten schließen, sichert Mietsteigerung ohne juristische Reibung und rechtfertigt höhere Einstiegsfaktoren. Zweites Hauptkriterium: kalkulierbarer Capex-Korridor. Wir akzeptieren Sanierungsstau bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, sofern Heizung, Strangsanierung und GEG-Konformität in einer 5-Jahres-Roadmap planbar sind. Kernsanierungs-Cases mit Capex über 800 Euro je Quadratmeter sind nur in absoluten Premiumlagen wie PHOENIX-Seeufer transaktionsfähig. Drittes Hauptkriterium: kein struktureller Leerstand. Friktionsleerstand bis acht Prozent ist unproblematisch, dauerhafter Leerstand über zwei Wohneinheiten dagegen ein hartes Kriterium gegen den Ankauf, weil er auf Quartiers- oder Substanzprobleme hindeutet. Viertes Kriterium: keine Aufteilung in WEG. Unser Käuferkreis hält Bestände, daher sind aufgeteilte Objekte mit teilverkauften Wohneinheiten für uns operativ unattraktiv. Fünftes Kriterium: rechtsklare Mietverhältnisse, keine Schwarzmieter, keine Nutzungsstreitigkeiten. Erfüllt Ihr Objekt diese Buy-Box, ist eine Off-Market-Indikation in 72 Stunden realistisch.
Konjunkturkontext Dortmund 2026 – Strukturwandel-Endphase, TU-Nachfrage, BVB-Faktor
Drei makroökonomische Treiber prägen den Dortmunder MFH-Markt 2026 und sind für jede Faktor-Diskussion relevant. Erstens die Endphase des Strukturwandels: Stahl- und Bergbaumonostruktur sind seit zwei Jahrzehnten Geschichte, an ihre Stelle sind Tech-Cluster wie Materna, Adesso und das Technologiezentrum Dortmund, Logistikknoten von Amazon, DHL und Decathlon sowie Forschungsinfrastruktur am Technologiepark getreten. Die Beschäftigungsbasis ist breiter und konjunkturresistenter als Anfang der 2000er Jahre, was Mietausfallrisiken senkt und Faktoren stützt. Zweitens die TU-Studentennachfrage: Mit über 32.000 Studierenden allein an der TU Dortmund plus Fachhochschule und IT-Center kommt aus Studentennähe zu Hörde, Eichlinghofen, Barop und Kreuzviertel ein dauerhaft knappes Mietangebot, das Bestandsmieten preisstabilisiert und Wiedervermietungsquoten unter zehn Tagen ermöglicht. Drittens der BVB-Faktor: Der Image-Effekt der Borussia und das urbane Selbstbewusstsein eines Bundesliga-Standorts mit europaweiter Strahlkraft hebt die Nachfrage internationaler und überregionaler Mieter im akademischen und im Tech-Segment – ein weicher, aber realer Multiplikator-Treiber, der sich in höheren Wiedervermietungsraten und kürzeren Leerstandsphasen niederschlägt. In Summe rechtfertigen diese drei Treiber die jüngste Faktor-Aufwärtsbewegung von rund 1,5 Punkten gegenüber dem Niveau von 2019 in den meisten Dortmunder A- und B-Lagen.
Direktankauf-Anfrage Dortmund – so läuft der Erstkontakt
Sie wollen Ihr Dortmunder Mehrfamilienhaus aus dem Bestand an einen lokalen Investorenkreis veräußern, ohne dass Ihr Objekt im offenen Markt sichtbar wird? Schicken Sie uns ein kompaktes Datenblatt: Adresse, Wohn- und Gewerbeflächen, Anzahl Einheiten, IST-Jahresnettokaltmiete, Baujahr, letzter Heizungstausch, Energieausweisklasse. Acht bis zwölf Zeilen reichen vollständig. Wir antworten innerhalb von 72 Stunden mit einer mündlichen Faktor-Range und einer NDA. Stimmen die Eckdaten, folgt eine kompakte Begehung und das schriftliche Term Sheet binnen einer weiteren Woche. Vom ersten Kontakt bis zum Geld auf dem Konto liegen typischerweise fünf Wochen. Ansprechpartner ist Hendrik Poddig persönlich, erreichbar unter [email protected]. Eine Maklerverpflichtung, ein Vorvertrag, eine Reservierungsgebühr oder andere bindende Vorstufen sind weder notwendig noch erwünscht – wir arbeiten ausschließlich auf NDA-Basis und mit notariell beurkundetem Hauptvertrag, alles dazwischen ist überflüssige Komplexität.
Weiterführende MFH-Direktankauf-Seiten
Vertiefende Hubs und Stadt-Direktankauf
